La meilleure méthode pour estimer le loyer d'un bien immobilier
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La meilleure méthode pour estimer le loyer d'un bien immobilier

Autre grande mission de l’agent immobilier : l’estimation des biens et notamment de leur loyer.
En effet, maintenant que vos actions de prospection ont porté leurs fruits, vous allez bientôt devoir réaliser des estimations de loyer pour vos prospects. Encore une fois, la méthode sera votre meilleure conseillère pour vous donner toutes les chances de rentrer un nouveau mandat de gestion.

Découvrez notre méthode pour réaliser une bonne estimation de loyer d'un bien.

La découverte du projet du propriétaire

Cette étape est souvent la plus « oubliée » d’un process d’estimation de loyer et pourtant c’est probablement la plus importante. Ici, il est question d’avoir tous les éléments pour :

  • nouer une relation de confiance avec votre futur client
  • avoir toutes les informations pour délivrer le bon niveau de service à votre client
  • anticiper les points de blocage que vous pourriez rencontrer sur le long terme avec votre client 

Cette phase de l’estimation prend du temps, il est donc conseillé de structurer votre méthode pour maximiser son efficacité !

La première visite

Lors de la première visite du bien, en présence du client si possible, votre objectif sera de récupérer non seulement les informations techniques du bien, mais surtout de poser les bonnes questions à votre client :

  • A-t-il déjà une expérience de la gestion locative avec un agent immobilier ? Si oui, comment cela s’est-il passé ?
  • Pourquoi a-t-il un investissement locatif ? Est-ce son premier ? En a-t-il d’autres ?
  • Comment a-t-il fixé son loyer ?
  • S’il devait travailler avec un agent immobilier, qu’en attendrait-il ?

Ces questions ouvertes ont pour but de faire parler votre client. A ce stade, prenez des notes et ne répondez pas directement à ses interrogations.

La prise de recul

Dans un second temps, il faut prendre le temps de faire un point pour vous sur la visite du bien immobilier. L’objectif est de préparer votre rendu d’estimation pour votre futur client. Relisez vos notes et faites le lien entre les besoins exprimés par votre prospect lors du premier rendez-vous et votre offre de service. Ce moment doit vous servir à anticiper les objections du propriétaire et à lui faire une proposition de service qui soit cohérente.

La présentation du dossier d’estimation

Vous allez maintenant présenter le dossier d’estimation à votre bailleur. Invitez-le à l'agence (de préférence) pour lui soumettre ce document de synthèse qui doit :

  • répondre à ses questions
  • contenir une estimation du loyer
  • proposer une proposition de gestion

Si votre stratégie de service est pertinente, votre futur client doit avoir tous les éléments pour signer un mandat de gestion avec vous !

L’estimation du loyer 

Cette phase de l’estimation est souvent la plus travaillée car la plus simple pour vous. En effet, votre métier d’agent immobilier, spécialiste de votre secteur, vous permet de connaitre très facilement le loyer marché d’un bien. Mais attention de ne pas aller trop vite ! Si votre prospect fait appel à vous c’est pour votre expertise, mais surtout pour que vous puissiez lui partager votre connaissance du marché. Soyez donc pédagogue sur la manière dont vous avez fixé le montant du loyer. Au plus il comprendra votre démarche, au plus il sera d’accord sur le montant fixé. Différentes méthodes existent pour fixer un loyer, elles dépendent essentiellement de la situation légale du bien.

La fixation du loyer dans le cadre d’une première mise en location

Il s’agit ici de déterminer un loyer pour la première fois sur un bien donné. Cette fixation du loyer est libre et les parties peuvent convenir du prix qu'elles souhaitent appliquer, hors cas spécifiques des loyers pour les biens achetés dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation type PINEL.

Afin de déterminer ce loyer, vous pouvez appliquer :

  • la méthode par comparaison, qui consiste à se baser sur le montant du loyer de biens similaires. Il peut être pertinent de faire ressortir un prix de loyer au m2 et l'appliquer au bien de votre client. Cette méthode bien utilisée (notamment avec une base de données fiables) permet de déterminer un loyer précis et correspondant au marché.
  • la méthode par rentabilité, souvent utilisé par les investisseurs. Elle ne prend pas nécessairement en compte le marché et peut générer de mauvaises surprises (ex : un loyer trop haut qui va engendrer une difficulté à trouver un locataire). Soyez donc prudent et utilisez cette méthode en complément de la première, pour valoriser l’investissement de votre client si cela a du sens.

La fixation d’un loyer dans le cadre d’une remise en location 

Les règles ne sont pas les mêmes que pour la fixation initiale d’un loyer. Il faut donc être attentif et prendre en compte certaines contraintes dans votre estimation.

  • Si le bien n’est pas situé en zone tendue, vous pourrez librement fixer le montant du loyer lors d’une relocation.
  • Si le bien est situé en zone tendue, le montant du nouveau loyer ne pourra être supérieur à celui de l’ancien locataire et sera éventuellement révisé avec l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
  • Si le bien est vacant depuis plus de 18 mois, on considère que la remise en location équivaut à une première mise en location, induisant une fixation libre du prix du loyer.
  • Si des travaux d’amélioration ont été fait dans le logement depuis le départ du dernier locataire, alors la hausse du loyer peut être d’un montant maximum de 15% du montant des travaux.
  • Si l’ancien loyer est manifestement sous évalué par rapport à des biens comparables, alors la hausse du nouveau loyer est plafonnée à la moitié de la différence avec l’ancien loyer et la révision par l’IRL.

Les charges

Maintenant que vous avez fixé le loyer, il est temps de déterminer les charges du bien loué. 

Les charges récupérables sont toutes les sommes qui peuvent être facturées au locataire en supplément de son loyer principal. Elles correspondent à :

  • des services rendus en lien direct avec le bien loué (ex : consommation énergétique pour le chauffage)
  • des dépenses d’entretien et/ou des réparations liées à des éléments d’usage du bien loué (ex : ramonage d’un conduit de cheminé)
  • des impôts liés à un service profitant au locataire ( ex : taxe d’enlèvement des ordures ménagères)

La provision pour charges est une évaluation de la somme correspondant à ces éléments. Cette somme est payable mensuellement en supplément du loyer principal et fait l’objet d’une régularisation qui sera effectuée annuellement.

Concernant les biens meublés, loués en résidence principale, les charges sont payables de deux manière :

  • sous forme de provisions, régularisées annuellement
  • sous forme d’un forfait versé mensuellement par le locataire et aucune révision ne peut être effectuée. Ce forfait peut néanmoins être réévalué une fois l’an.

Dernier conseil ! Une fois ces différents éléments déterminés, prenez le temps de les expliquer à votre prospect propriétaire. Pourquoi avez-vous utilisé telle méthode, quels sont les objectifs de celle-ci et le résultat du travail. Ces éléments chiffrés, accompagneront votre proposition de service dans le but de rentrer le nouveau mandat !

Quentin Raffray
Quentin est un ancien directeur d’agence, il s’intéresse notamment à la modernisation des métiers de l’immobilier. Au sein de Wattapro, il travaille chaque jour à rendre notre solution la plus efficace possible pour nos clients.
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