Les diagnostics techniques comme outil de régulation avec son propriétaire
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Les diagnostics techniques comme outil de régulation avec son propriétaire

Les dossiers de diagnostics pour la mise en location d’un bien sont l’occasion d’avoir deux actions vis-à-vis de son propriétaire. En effet, en fonction des résultats des diagnostics techniques, le gestionnaire immobilier peut  :

  • préconiser des travaux afin d’améliorer le logement
  • mettre en évidence une obligation de travaux, nécessaires avant mise en location

La préconisation de travaux

Les diagnostics sont là pour faire remonter un ensemble d’anomalies éventuelles sur un logement. Ces anomalies ne sont pas systématiquement bloquantes pour la location mais peuvent mettre en avant un aspect ancien de certaines installations, notamment en ce qui concerne l’électricité ou les fenêtres du logement. Les diagnostics techniques peuvent aussi être anxiogène pour le locataire notamment lorsqu’ils mentionnent par exemple la présence d’amiante sur un conduit d’évacuation d’eau. Dans ces cas de figure, il est intéressant de capitaliser sur les diagnostics pour faire comprendre au propriétaire son intérêt à faire des travaux d’amélioration.

  • Argument 1 : Les anomalies relevées par le diagnostiqueur seront transmises au locataire de manière systématique. Il en aura donc connaissance. Ainsi, moins le bien présentera d’anomalies, moins le locataire confrontera d’objections lors des visites et pendant sa location.
  • Argument 2 : Ce n’est pas vous en tant qu’agent immobilier qui faites remonter ces anomalies à votre propriétaire mais un diagnostiqueur indépendant. Il est     donc intéressant d’utiliser ce tiers et de s’appuyer sur son expertise pour convaincre votre propriétaire d’améliorer son bien.
  • Argument 3 : Même si une rentabilité immédiate n’est pas à prévoir pour votre propriétaire, de nombreux avantages peuvent lui être présentés pour l’inviter à faire des travaux. Il peut compter sur la déduction fiscale de ses revenus locatifs du montant de ses travaux, si son régime fiscal le lui permet. Il minimise la vacance locative grâce à un logement« nickel » qui se louera plus vite qu’un logement plus ancien. Il réduit le turn-over grâce à un logement« nickel » qui aura tendance à mieux retenir ses locataires.

Enfin, si les travaux sont importants, il est toujours possible, entre deux locataires, d’augmenter le loyer en respectant les contraintes de la loi sur l’encadrement des loyers.

L’obligation de travaux

Dans certains cas, les diagnostiques vont révéler des anomalies qui ne permettent pas la mise en location immédiate du logement. Ces anomalies, telles qu’un défaut majeur du tableau électrique ou une problématique d’aération dans la pièce contenant la chaudière, ne vous aurons probablement pas échappées lors de la visite du logement. Encore une fois, appuyez-vous sur l’aspect« tiers de confiance » du diagnostiqueur pour expliquer les contraintes légales obligeant votre propriétaire à faire les travaux.

Afin de faciliter les choses, anticipez au mieux et évitez à tout prix de vous rendre compte de ces anomalies graves 48h avant la signature du bail. 

Gérer les objections du propriétaire 

Vos propriétaires peuvent avoir des objections fortes face aux résultats du dossier de diagnostiques techniques. Afin de les gérer au mieux, voici quelques astuces :

  • Préparez le terrain. Informez au plus vite votre propriétaire de l’ensemble des diagnostics à réaliser sur son logement, des durées de validité de ceux-ci et des dernières évolutions majeures. Cela vous permettra de ne pas avoir à batailler pour refaire un diagnostic amiante alors que votre propriétaire dispose d’une version établie il y a plusieurs années.
  • Proposez-lui DES tiers de confiance. Mettez-le en relation avec plusieurs diagnostiqueurs et laissez-le choisir. S’il vous laisse la main sur le choix, soyez attentif sur le fait que votre diagnostiqueur soit en mesure de répondre à des questions directement de la part de votre propriétaire.
  • Soyez pédagogue. Prenez le temps de débriefer le dossier directement avec votre propriétaire. Prendre ce temps peu permettre de poser les choses et d’anticiper de futurs travaux.
  • Soyez clairs. Il peut y avoir une discussion sur des travaux d’amélioration, pas sur des obligations !

Quentin Raffray
Quentin est un ancien directeur d’agence, il s’intéresse notamment à la modernisation des métiers de l’immobilier. Au sein de Wattapro, il travaille chaque jour à rendre notre solution la plus efficace possible pour nos clients.
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